Cuando una inversión inmobiliaria de ensueño se convierte en un conflicto: lecciones del caso Naos Harbour Island
Una vista privilegiada hacia la entrada del Canal de Panamá, apartamentos frente al mar y la expectativa de invertir en una de las zonas con mayor potencial turístico del país. Para numerosos compradores, Naos Harbour Island parecía reunir todos los elementos de una inversión inmobiliaria excepcional.
Años después, algunos de esos propietarios continúan esperando la inscripción de sus títulos, mientras otros han descubierto que los apartamentos que pagaron y ocupan quedaron comprendidos dentro de medidas de secuestro relacionadas con obligaciones atribuidas a la sociedad concesionaria.
El caso invita a reflexionar sobre un tema que trasciende un proyecto inmobiliario en particular: la protección de los terceros compradores de buena fe y el impacto que situaciones como esta pueden producir en la seguridad jurídica y la confianza de los inversionistas en Panamá.
Un conflicto con varias dimensiones
De acuerdo con una investigación publicada por La Prensa el 17 de agosto de 2026, algunos compradores de Naos Harbour Island formalizaron contratos de compraventa y pagaron sus apartamentos, pero todavía no cuentan con títulos de propiedad inscritos a su nombre.
La publicación señala que el proyecto se desarrolló sobre terrenos estatales otorgados en concesión y que, ante una deuda reclamada al concesionario, la Unidad Administrativa de Bienes Revertidos ordenó el secuestro de 79 de los 136 apartamentos del complejo. Según los residentes, aproximadamente 29 de las unidades afectadas ya habían sido vendidas años antes.
A esta situación se suman obligaciones financieras, hipotecas, acuerdos de dación en pago y procesos administrativos y judiciales que han creado distintas capas de complejidad sobre los inmuebles.
En marzo de 2026, la entidad estatal resolvió administrativamente el contrato de concesión. La decisión fue impugnada ante la Corte Suprema de Justicia y, por tanto, la controversia continúa pendiente de una decisión definitiva.
Mientras las instituciones y las partes involucradas discuten sus respectivos derechos y obligaciones, algunos compradores permanecen en una situación especialmente delicada: pagaron por sus apartamentos, viven en ellos y conservan contratos y comprobantes, pero no necesariamente aparecen como propietarios inscritos en el Registro Público.
Pagar un inmueble no equivale a ser su propietario registral
Esta es una de las principales lecciones jurídicas del caso.
En Panamá, la celebración de un contrato de compraventa y el pago del precio no sustituyen la inscripción del traspaso en el Registro Público. Mientras el comprador no figure registralmente como propietario, pueden surgir riesgos frente a hipotecas, secuestros, embargos, reclamaciones de terceros u otras actuaciones relacionadas con quien todavía aparece como titular del inmueble.
Esto no significa que el comprador carezca de derechos. Un contrato, los recibos de pago, las cartas de liberación y la posesión del apartamento pueden constituir elementos importantes para sustentar una reclamación. Sin embargo, defender esos derechos puede requerir procesos judiciales prolongados y costosos.
La inscripción registral no debe considerarse una formalidad secundaria ni un trámite que pueda dejarse indefinidamente para después. Es el acto que hace oponible el derecho de propiedad frente a terceros y proporciona al comprador una protección jurídica considerablemente mayor.
La debida diligencia debe abarcar todo el proyecto
Antes de comprar un inmueble, especialmente dentro de un proyecto en construcción o desarrollado sobre terrenos concesionados, no basta con revisar el apartamento, su precio y sus acabados.
Una debida diligencia adecuada debe examinar, entre otros aspectos:
Quién aparece como propietario registral del inmueble.
Si la unidad cuenta con una finca individual o todavía forma parte de una finca matriz.
La existencia de hipotecas, secuestros, embargos, demandas u otras limitaciones.
Las condiciones necesarias para liberar la unidad de una hipoteca del promotor.
La situación jurídica del terreno sobre el cual se desarrolla el proyecto.
Si el terreno es propiedad del promotor, pertenece a un tercero o está sujeto a una concesión estatal.
Los permisos, aprobaciones y obligaciones aplicables al proyecto.
La capacidad jurídica y financiera de la sociedad vendedora.
El mecanismo mediante el cual se custodiarán y aplicarán los pagos del comprador.
El plazo para otorgar e inscribir la escritura pública de compraventa.
Las consecuencias contractuales en caso de incumplimiento o retraso.
Cuando existe una concesión, también resulta indispensable revisar sus condiciones, vigencia, obligaciones económicas, restricciones para vender o hipotecar las mejoras y posibles consecuencias de una terminación anticipada.
El análisis debe abarcar no solo la unidad que se desea adquirir, sino también la estructura jurídica y financiera que sostiene el proyecto completo.
Las señales de alerta no deben ignorarse
Algunas circunstancias justifican una revisión más profunda antes de entregar dinero o firmar un contrato:
Retrasos reiterados en la entrega del título de propiedad.
Explicaciones imprecisas sobre la liberación de la hipoteca.
Solicitudes de pago a cuentas que no coinciden con la sociedad vendedora.
Negativa a proporcionar documentos registrales, financieros o corporativos.
Cambios frecuentes en la estructura contractual de la operación.
Promesas verbales que no aparecen reflejadas en el contrato.
Procesos administrativos o judiciales que afecten al promotor, al terreno o al proyecto.
Unidades terminadas y pagadas que permanecen inscritas a nombre del desarrollador.
Una señal de alerta no significa necesariamente que la operación sea inviable. Significa que el comprador necesita conocer el riesgo, documentarlo y decidir de manera informada si está dispuesto a asumirlo.
Proteger al comprador también protege a Panamá
Panamá promueve activamente la inversión inmobiliaria, el turismo residencial y el establecimiento de extranjeros en el país. Esa estrategia no puede descansar únicamente en incentivos, ubicaciones atractivas o facilidades migratorias.
También requiere procedimientos claros y respuestas institucionales capaces de proteger a quienes invierten de buena fe.
Cuando una persona paga un inmueble, lo ocupa durante años y aun así no logra obtener su título, el perjuicio no se limita a una controversia privada. La percepción de inseguridad puede afectar futuras decisiones de inversión y la reputación del país como destino confiable.
El Estado tiene el derecho y el deber de exigir el cumplimiento de las obligaciones derivadas de sus concesiones. Al mismo tiempo, cualquier solución debería considerar cuidadosamente los derechos que puedan acreditar los terceros compradores de buena fe.
Defender los intereses del Estado y proteger a quienes adquirieron legítimamente no deberían ser objetivos incompatibles.
La prevención jurídica es parte de la inversión
Ninguna revisión legal puede eliminar por completo todos los riesgos. Sin embargo, una debida diligencia realizada antes de firmar o entregar fondos permite identificar problemas registrales, contractuales y financieros que podrían comprometer la inversión.
El costo de prevenir suele ser considerablemente menor que el de intentar recuperar, años después, un inmueble, un título o el dinero pagado.
Antes de comprar una propiedad en Panamá, especialmente dentro de un proyecto nuevo, en construcción o vinculado a una concesión, es recomendable obtener asesoría legal independiente. El abogado del promotor, del banco o del corredor cumple una función dentro de la operación, pero no necesariamente representa los intereses particulares del comprador.
Atraer inversión es importante. Proteger a quienes ya confiaron en el país es indispensable.
Roxana Rangel VillarrealAbogada
Este artículo constituye una reflexión jurídica general basada en información pública y no representa una opinión sobre el resultado de los procesos administrativos o judiciales en curso. Tampoco sustituye la asesoría legal aplicable a un caso particular.
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