Tener una propiedad a través de una sociedad panameña: errores legales y fiscales que debemos evitar

Protección de bienes inmuebles

Para muchos inversionistas, adquirir un bien inmueble en Panamá representa una de las decisiones financieras más importantes que tomarán. Sin embargo, uno de los errores más frecuentes no necesariamente está relacionado con la propiedad que se adquiere, sino con la estructura jurídica que se utiliza para adquirirla.

A lo largo de mi práctica profesional he representado a clientes en la compra de apartamentos, propiedades de playa, residencias familiares, inmuebles de inversión y propiedades comerciales en Panamá. Mi experiencia me ha llevado a una conclusión muy clara: la forma en que adquirimos una propiedad puede ser tan importante como la propiedad misma.

Aunque cada caso debe analizarse individualmente, con frecuencia recomiendo a mis clientes adquirir propiedades de inversión a través de una sociedad panameña, en lugar de hacerlo directamente a título personal.

¿Por qué?

Porque una sociedad correctamente estructurada puede brindar mayor flexibilidad, facilitar futuras transacciones, simplificar la planificación sucesoria y permitir una mejor organización y separación de los riesgos.

¿Por qué recomiendo utilizar una sociedad panameña?

Una sociedad nunca debería constituirse simplemente porque “todo el mundo lo hace”. Debe existir una razón jurídica y patrimonial para utilizarla.

Cuando se estructura correctamente, una sociedad cuyo propósito principal es mantener un bien inmueble puede convertirse en un excelente vehículo de tenencia patrimonial.

En lugar de que la persona sea directamente propietaria del inmueble, la sociedad adquiere la propiedad y la persona mantiene la titularidad de las acciones de dicha sociedad. Esta diferencia puede ofrecer importantes ventajas, especialmente cuando, con el paso de los años, cambian las circunstancias personales, familiares o patrimoniales del propietario.

La planificación sucesoria puede ser mucho más sencilla

Una de las principales razones por las cuales recomiendo esta estructura es la planificación sucesoria.

Cuando un inmueble pertenece directamente a una persona natural, su fallecimiento puede hacer necesario iniciar un proceso sucesorio antes de que los herederos puedan recibir formalmente la propiedad.

Cuando el inmueble pertenece a una sociedad, la planificación familiar puede estructurarse alrededor de la titularidad y distribución de las acciones de esa sociedad. Dependiendo de las circunstancias particulares de cada familia y de los requisitos legales aplicables, esto puede permitir organizar anticipadamente quiénes serán los futuros propietarios o beneficiarios económicos de la estructura.

Para familias que desean conservar una propiedad durante varias generaciones, esta flexibilidad puede resultar especialmente valiosa.

La futura venta también puede ser más sencilla

Otra ventaja práctica puede surgir al momento de vender la inversión.

En determinadas transacciones privadas, las partes pueden considerar la adquisición de las acciones de la sociedad propietaria del inmueble, en lugar de realizar una compraventa directa de la finca.

En estos casos, la propiedad continúa perteneciendo a la misma sociedad, pero cambia la titularidad de sus acciones.

Dependiendo de las circunstancias de la operación, esta estructura puede facilitar determinados aspectos de la transacción, especialmente cuando no existe financiamiento bancario.

Sin embargo, una compraventa de acciones requiere una debida diligencia legal y fiscal adecuada. El comprador no solamente está adquiriendo indirectamente el inmueble: está adquiriendo una sociedad con su historia, obligaciones y posibles contingencias.

Por esta razón, cada operación debe evaluarse individualmente antes de determinar cuál estructura resulta más conveniente.

Una sociedad debe tener un propósito definido

Esta es probablemente una de las recomendaciones que con mayor frecuencia hago a mis clientes:

• No mezcle actividades comerciales que generen riesgos diferentes dentro de una misma sociedad.

• Si una sociedad fue constituida para mantener un inmueble, mi recomendación generalmente es que se mantenga destinada a ese propósito.

• Si además se opera un restaurante, una empresa de importación, un negocio de distribución, una empresa de servicios o cualquier otra actividad comercial, debe evaluarse la conveniencia de utilizar sociedades separadas.

  
  

¿Por qué?

Porque una sociedad responde con su patrimonio por las obligaciones que adquiere.

Si una empresa desarrolla una actividad comercial y posteriormente enfrenta una demanda, una reclamación contractual, dificultades financieras o determinados problemas regulatorios, los activos pertenecientes a esa misma sociedad pueden quedar expuestos.

Por ello, mantener separados determinados activos y actividades puede ser una herramienta importante dentro de una adecuada planificación patrimonial.

Una sociedad creada para mantener y preservar un inmueble debería, idealmente, mantenerse como una sociedad tenedora de bienes inmuebles.

Las operaciones comerciales que generen riesgos diferentes pueden estructurarse mediante otras entidades jurídicas cuando resulte conveniente.

Una adecuada protección patrimonial comienza precisamente allí: separando y organizando los riesgos antes de que aparezca un problema.

¿Qué sucede si la propiedad se alquila?

Que una propiedad genere alquileres no significa necesariamente que debamos comenzar a utilizar la sociedad indiscriminadamente para otras operaciones comerciales.

El arrendamiento debe analizarse y estructurarse adecuadamente.

La propiedad del inmueble, el contrato de arrendamiento, la administración de los cánones y su correspondiente tratamiento contable y fiscal son asuntos relacionados, pero no necesariamente idénticos.

En la práctica, un contrato de arrendamiento puede autorizar a una persona natural —por ejemplo, un accionista, propietario económico o administrador— para recibir los cánones de arrendamiento por cuenta de la sociedad propietaria.

Sin embargo, el simple hecho de que una determinada persona o cuenta bancaria reciba materialmente los fondos no determina, por sí solo, el tratamiento fiscal que corresponde a dichos ingresos.

Por esta razón, cuando una propiedad mantenida dentro de una sociedad comienza a generar ingresos, recomendamos revisar conjuntamente la estructura legal, contractual, contable y fiscal.

El objetivo es mantener una estructura ordenada y eficiente sin incorporar innecesariamente otros riesgos comerciales dentro de la sociedad propietaria del inmueble.

¿Por qué no utilizar simplemente una Fundación de Interés Privado?

Esta es otra pregunta que recibo frecuentemente.

Las Fundaciones de Interés Privado panameñas son excelentes instrumentos para planificación patrimonial y sucesoria.

A diferencia de una sociedad, una fundación no tiene accionistas. Su estructura permite organizar un patrimonio de acuerdo con determinados objetivos y establecer beneficiarios conforme a las reglas y documentos de la fundación.

Para patrimonios importantes, estructuras familiares más complejas o una planificación sucesoria de largo plazo, una fundación puede ser una excelente alternativa. Sin embargo, su constitución y mantenimiento suelen representar un costo mayor que el de una sociedad.

Por esta razón, para muchos clientes cuyo objetivo es simplemente mantener una propiedad de inversión, una sociedad correctamente estructurada puede ofrecer un excelente equilibrio entre flexibilidad, sencillez y costo.

No existe una estructura correcta para todos los casos.

La estructura adecuada dependerá siempre de los objetivos particulares del cliente.

El error más frecuente que encontramos

Muchas veces el problema no está en constituir la sociedad.

El problema aparece cuando, después de comprar la propiedad, nos olvidamos de la sociedad.

Es frecuente encontrar sociedades que adquirieron un inmueble y posteriormente pasaron años sin recibir seguimiento legal, corporativo, contable o fiscal.

El problema normalmente aparece cuando el propietario desea vender.

• cuando necesita un paz y salvo.

• cuando decide solicitar un financiamiento.

• cuando quiere transferir la propiedad a sus hijos.

• O, lamentablemente, cuando el propietario fallece y sus familiares descubren que la estructura corporativa nunca fue actualizada.

Es precisamente en esos momentos cuando aparecen obligaciones pendientes que pudieron haberse corregido años antes. La planificación preventiva casi siempre resulta más sencilla y menos costosa que corregir años de incumplimientos.

Nuestra recomendación

Cada inversión inmobiliaria merece su propia estrategia jurídica.

Antes de adquirir una propiedad en Panamá recomendamos analizar, entre otros aspectos:

• Si resulta más conveniente adquirir el inmueble a título personal o mediante una sociedad.

• Si la sociedad será utilizada exclusivamente como tenedora del inmueble.

• Si existen objetivos de planificación sucesoria que deberían considerarse desde el momento de la compra.

• Si las obligaciones corporativas, contables y fiscales de la sociedad están correctamente organizadas desde el inicio.

  
  

En nuestra experiencia, dedicar tiempo a estructurar correctamente una inversión desde el principio puede ahorrar importantes costos, tiempo y dificultades en el futuro.

Como frecuentemente explico a mis clientes:

La protección patrimonial no consiste en esconder los bienes, sino en organizarlos inteligentemente antes de que surjan los problemas.

Y quizás una de las reglas más importantes de la planificación patrimonial:

La mejor estrategia de protección patrimonial no se crea después de que comienza una demanda; se construye años antes mediante una adecuada planificación legal.

Sobre la autora

Roxana Rangel V. es abogada panameña con práctica en derecho corporativo, transacciones inmobiliarias, migración, planificación sucesoria y estructuración patrimonial. Asesora a clientes nacionales y extranjeros en la estructuración y protección jurídica de sus inversiones en Panamá.

¿Está considerando adquirir una propiedad en Panamá?

Si está considerando adquirir un inmueble en Panamá, o actualmente mantiene una propiedad a través de una sociedad panameña, podemos revisar su estructura actual y determinar si continúa siendo adecuada para sus objetivos patrimoniales, familiares y de inversión.

Una adecuada estructura jurídica comienza antes de comprar la propiedad, no cuando aparece el primer problema.