¿Comprar el inmueble o comprar la sociedad propietaria? Lo que debe revisar un inversionista antes de cerrar en Panamá

Ciudad de Panamá

Al evaluar la compra de una propiedad en Panamá, es posible que el comprador reciba dos propuestas diferentes: adquirir directamente el inmueble o comprar las acciones de la sociedad que figura como su propietaria.

A primera vista, ambas alternativas pueden parecer equivalentes. Después de todo, el objetivo económico es el mismo: obtener el control y uso de la propiedad. Jurídicamente, sin embargo, se trata de operaciones distintas y cada una requiere una revisión específica.

La pregunta no debe ser únicamente cuál estructura permite cerrar con mayor rapidez. Antes de decidir, el inversionista debe comprender exactamente qué está adquiriendo, qué obligaciones podrían acompañar la operación y qué documentos necesita para protegerse.

Compra directa del inmueble

En una compraventa directa, la sociedad o persona que aparece como propietaria transfiere la finca al comprador mediante escritura pública. Una vez inscrita la escritura en el Registro Público, el comprador pasa a ser el nuevo titular registral.

La revisión legal se concentra principalmente en el inmueble y en la capacidad del vendedor para disponer de él. Entre otros aspectos, conviene verificar:

• La titularidad registral y las facultades de quien firma por el vendedor.

• La existencia de hipotecas, secuestros, demandas, usufructos, restricciones o anotaciones.

• El estado de cuenta del impuesto de inmueble y la información registrada ante la Dirección General de Ingresos.

• La situación catastral de la finca ante la Autoridad Nacional de Administración de Tierras.

• Los paz y salvos correspondientes y, cuando se trate de propiedad horizontal, las cuotas ordinarias, las cuotas extraordinarias y cualquier otro gasto pendiente.

• La ocupación, los contratos de arrendamiento y el estado de los servicios públicos.

• Los permisos, planos, mejoras o construcciones que deban constar debidamente.

  
  

La transferencia directa no elimina el pago de impuestos. En una compraventa de inmueble deben considerarse el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles y el adelanto del impuesto sobre la renta por la ganancia de capital, además de los demás gastos del cierre. Estos pagos deben calcularse desde la etapa de negociación y revisarse según las circunstancias del vendedor y de la operación.

Compra de las acciones de la sociedad propietaria

En una compraventa de acciones, la finca no cambia de propietario registral: continúa perteneciendo a la misma sociedad. Lo que cambia es la titularidad de las acciones y, por consiguiente, el control de la persona jurídica.

Esta diferencia es fundamental. El comprador no adquiere solamente el beneficio económico de la propiedad; adquiere una sociedad con su historial corporativo, fiscal, contractual y contable.

Si la sociedad fue creada exclusivamente para mantener una propiedad y nunca realizó otras actividades, la operación puede parecer sencilla. Aun así, esa afirmación debe comprobarse. Una sociedad puede mantener obligaciones pendientes aunque no opere un negocio activo.

Por ello, la debida diligencia debe realizarse en dos niveles.

1. Revisión del inmueble

Debe efectuarse prácticamente la misma revisión registral y administrativa que se haría en una compraventa directa. Que la finca permanezca a nombre de la sociedad no elimina la necesidad de verificar gravámenes, impuestos, cuotas de propiedad horizontal, ocupantes, servicios, permisos y cualquier otro problema relacionado con el inmueble.

Además de revisar el Registro Público, es importante verificar los planos, los accesos y la situación física de la propiedad, especialmente cuando se trata de terrenos o fincas de gran tamaño. Por ejemplo, la sociedad puede estar al día y no tener deudas, pero la finca puede estar afectada por una servidumbre de paso o por un camino utilizado por terceros. Esa situación puede limitar el uso de la propiedad o dificultar su venta en el futuro.

Por eso, una certificación registral no siempre es suficiente. Dependiendo del tipo de propiedad, también puede ser necesario realizar una inspección, revisar los planos y confirmar cómo se utilizan en la práctica los accesos y los límites del terreno.

2. Revisión de la sociedad

Además, el comprador debería confirmar, según corresponda:

• La vigencia de la sociedad y su situación en el Registro Público.

• El pacto social, sus reformas y las facultades de directores, dignatarios y representantes.

• La identidad y legitimidad de los accionistas y la cadena de titularidad de las acciones.

• La existencia, emisión y cancelación de certificados de acciones.

• Los libros corporativos, actas y autorizaciones necesarias para la venta.

• El estado de la tasa única, el RUC y las obligaciones fiscales aplicables.

• La existencia y conservación de registros contables y documentación de respaldo.

• Las cuentas bancarias, préstamos, garantías, contratos, litigios o reclamaciones.

• Los trabajadores, proveedores, contratos de arrendamiento y cualquier otra relación que pueda producir obligaciones.

• El cumplimiento de las obligaciones de debida diligencia y beneficiario final que correspondan.

  
  

También debe comprobarse si una hipoteca, financiamiento, contrato de arrendamiento u otro acuerdo contiene cláusulas que exijan notificación o consentimiento cuando cambia el control de la sociedad.

La compra de acciones también paga impuestos

En ocasiones, la compra de las acciones se presenta como una operación más rápida o como una forma de evitar los impuestos de una compraventa de inmueble. Esto puede llevar a una conclusión equivocada: comprar las acciones no significa que la operación esté libre de impuestos.

En una compraventa de acciones, el comprador debe retener al vendedor el cinco por ciento (5 %) del precio total de venta como adelanto del impuesto sobre la renta por la ganancia de capital. El comprador debe declarar y pagar esa suma a la DGI mediante el Formulario 108 dentro de los diez días siguientes a la fecha en que surgió la obligación de pagar.

El contrato de compraventa de acciones también debe pagar impuesto de timbre. Como regla general, el impuesto es de B/.0.10 por cada B/.100.00 o fracción del valor indicado en el contrato. La DGI exige que el contrato esté debidamente timbrado o que se acompañen las boletas que comprueben el pago.

Por tanto, ni la compraventa directa del inmueble ni la compraventa de las acciones excluyen el pago de impuestos. Lo que cambia es el impuesto aplicable, la forma de calcularlo y el procedimiento para declararlo y pagarlo.

En consecuencia, cualquier comparación de costos debe hacerse antes de firmar y con asesoría legal y fiscal basada en los hechos de la operación.

El contrato de compraventa de acciones es esencial

Una revisión satisfactoria no elimina por completo los riesgos. Por eso, la compraventa de acciones debe documentarse mediante un contrato que identifique claramente qué se vende, el precio, la forma de pago, las condiciones del cierre y las obligaciones de cada parte.

Dependiendo de la transacción, el contrato puede incluir:

• Declaraciones y garantías sobre la sociedad y el inmueble.

• Confirmación de que no existen pasivos distintos de los revelados.

• Obligación de cancelar deudas o gravámenes antes del cierre.

• Reglas claras para que el vendedor responda por deudas o problemas anteriores a la compra.

• Retenciones, depósitos en garantía o condiciones precedentes.

• Entrega de libros, certificados, claves, contratos y documentación contable.

• Renuncias y nombramientos de directores y dignatarios.

• Actualización del beneficiario final, agente residente, registros corporativos y datos fiscales, cuando corresponda.

El cierre no debería reducirse a entregar un certificado de acciones y recibir el pago. Debe existir un paquete documental coherente que permita al comprador asumir el control efectivo de la sociedad y del inmueble.

¿Cuál alternativa conviene?

No existe una respuesta única. La compra directa puede resultar más transparente para quien desea adquirir únicamente la propiedad y no tiene interés en asumir una estructura corporativa preexistente. La compra de acciones puede ser viable cuando la sociedad fue utilizada exclusivamente para mantener el inmueble, su historial está debidamente documentado y los riesgos se distribuyen mediante un contrato adecuado.

La decisión dependerá, entre otros factores, del historial de la sociedad, la situación registral de la finca, la forma de financiamiento, las consecuencias fiscales, el propósito de la inversión y el nivel de riesgo que el comprador está dispuesto a asumir.

La pregunta correcta no es solamente “¿estoy comprando una propiedad?”. También debe preguntarse: “¿qué obligaciones, relaciones y antecedentes vienen con la estructura que estoy adquiriendo?”.

Antes de pagar un depósito o firmar un contrato, el inversionista debe entender exactamente qué está comprando y cómo quedará protegido después del cierre.

Este artículo contiene información general y no constituye asesoría legal o fiscal para una operación específica. Cada transacción debe analizarse según sus propios documentos y circunstancias.

Roxana Rangel Villarreal